关于建立我市租赁型经济适用住房的建议
衣、食、住、行是人类社会赖以生存的基础，安居才能乐业，住房是重大民生问题。我市自上世纪90年代初相继实施解困、安居工程和经济适用住房以来，先后建成了快阁苑、龙洲花园、天境南苑和鹅境一期等多个经济适用住房小区，总建筑面积达到130余万平方米，有力地解决了市区住房困难户的居住问题。截至2007年底我市城镇居民人均住房使用面积达到25.8平方米。目前，鹅境二期及袍江20余万平方米经济适用住房正在抓紧建设中，2009年计划新开工经济适用住房17万平方米。同时，市政府提出了今后三年住房保障“三步走”目标。一直以来，市政府始终把解决城镇中低收入家庭住房困难，作为政府改善民生实事工作常抓不懈，城市住房建设持续、健康、稳步发展，城市居民住房条件有明显改善和提高。但不可否认，目前在我市实施的经济适用住房中实行的是只售不租，这不符合我市实际，而且在实施过程中暴露出诸多弊端，主要表现在：
一、难解决“夹心层”家庭住房困难。
市区住房解困工作历经将近20年，解决了一大批符合廉租房及经济适用住房条件的住房困难户。但占市区绝大多数的中等收入家庭群体，处在社会高低收入之间既住房困难又经济困难的“夹心层”家庭，他们承受着住房和经济的双重困难。这些人中一部分是不符合廉租房申购条件，又买不起经济适用住房的住房困难户；另一部分是不符合经济适用住房申购条件，又买不起市场价商品房的住房困难户，这两类对象就是我们所说的“夹心层”家庭。对这类“夹心层”家庭，哪怕政府以极优惠的价格出售住房，他们都无力购买拥有完全产权的自住房，对住房只能是“望楼兴叹”，何时能圆住房梦，只盼政府能出台相关政策。
二、难以形成退出机制，造成国有资产流失。
经济适用住房面向的是城镇中低收入家庭的住房困难户，只要申请时符合经济适用住房申购条件，就可取得购买权，获得终身的政府保障性住房，也就拥有了住房完全产权。在中国，住房的产权为70年，试想一户家庭在漫长的70年中会出现各种各样的变化，一次性的购入，获得“终身制”的经济适用住房拥有权，缺乏动态管理，难形成退出机制，这有悖经济适用住房制度建立初衷，导致政府年年解困，解困户年年增多的现象。另外，按规定经济适用住房上市时，政府要收回一定比例的土地价款，但收回多少，如何收回补贴收益，却难以操作。有的地方虽规定了按成交额的一定比例收取土地价款，但在实际操作中出现了成交额难以撑控的被动局面。同时，经济适用住房升值空间远大于市场价商品房，尽管政府对经济适用住房申购条件进行严格限制，但在监管环节多、难度大、社会诚信体系缺失的情况下，利用经济适用住房寻求谋利的现象普遍存在，而且有愈演愈烈之势，导致社会保障资源严重流失。
三、经济适用房申购条件存在漏洞,容易被人钻政策空子。
目前，在市区解决的经济适用住房中，出现原本住房条件困难的家庭，没过几年变得居住宽裕，不但自已居住一套，且另一套以出租的方式租赁给他（她）人从中收取租金。这种现象的出现，究其原因,是我们现行的经济适用住房解困政策出现漏洞。如一户家庭二代人同住一套住房，经济适用住房申购时，由于二代人同居一处，住房就显得拥挤困难，家庭中就以长辈（父母）名义申购经济适用住房，申购到后晚辈即搬出另租它处住房，并以自已的名义再去申购一套经济适用住房。几年后，等长辈双双去世，晚辈就合法继承了上辈申购到的一套经济适用住房。这样一户家庭就拥有了二套经济适用住房，一套作为自住房，另一套用于出租，这明显有悖经济适用住房制度建立初衷。
四、不符国情，加重政府住房解困负担。
我国仍处在社会主义初级阶段，人们的生活条件并不达到完全富裕，让所有的人都买得起住房，拥有自已的完全产权，这是不现实的。据统计，目前我国的住房产权拥有率已达到80%以上，而在美国房屋私有率为70％左右，欧洲一些国家的住房私有率则维持在40％，多数是通过租住住房来解决居住问题。相对于注重私有化的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。从各国住房保障制度来看，绝大多数国家都是以改善居住条件为目标，而不是以提供永久产权，即仅以租赁方式给予基本保障。我国是人多地少、土地资源十分稀缺的国家，由于经济适用住房实行的是只售不租，一次性的产权出售，使申购者获得永久性住房产权，而建造的经济适用住房需要政府无偿划拨土地，对政府来说土地供应压力与日俱增。同时，经济适用住房出售价格不包括土地成本，各种公建配套设施建设费减半收取。这样政府需要连续不断地投入大量土地和资金，“终身制”的经济适用住房使政府不堪重负，住房解困包袱愈背愈重。
针对经济适用住房实施过程中存在的诸多问题,为调整住房供应结构,保障城镇中低收入家庭住房,扩大住房保障制度的覆盖面，让居者有其屋,建立租赁型经济适用住房迫在眉睫。租赁型经济适用住房,是指政府提供专项资金和优惠政策，限定建设标准及租赁对象，以租赁方式解决城镇中低收入家庭住房困难的保障性住房。它是在政府保障与市场化之间寻找边界点，以市场为主、政府补贴为辅，对解决城镇中低收入家庭住房给予保障支助。《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》中明确指出：“基本满足城市低收入住房困难家庭购买或租赁经济适用住房”，并要求：“对符合申请经济适用住房条件，但因经济困难等原因暂无购买能力的，可以实行租赁，也可以实行先租后买、租买结合”。所以，为真正解决我市中低收入家庭的住房困难，建立租赁型经济适用住房势在必行。它的建立有利于：
一、实行经济适用房租赁制,解决“夹心层”家庭住房困难。
对于既经济困难又住房困难的“双困户”家庭来说，一次性投入巨额资金总比逐月支付房租费压力小得多。租赁型经济适用住房解决了城镇中低收入家庭住房困难，解决了社会中最为庞大群体“夹心层”家庭住房困难的燃眉之急。以“政府主导、市场运作”方式，构建起城镇中低收入家庭由经济适用住房、租赁型经济适用住房和廉租住房组成的住房供应保障体系。我省的杭州市已在全省率先跨出了这一步，2007年已提供租赁型经济适用住房2万平方米。可以相信，租赁型经济适用住房这一惠及城镇中低收入家庭住房困难户的路子将会愈走愈宽广，必将走出一条符合我国国情的住房供应保障体制的新路子。
二、形成灵活退出机制，废除“终身制”保障性住房。
相对于现行的经济适用住房出售方式，租赁型经济适用住房可根据住房困难户供应对象家庭收入变动情况，灵活调整保障资源分配对象，可根据不同家庭的住房和收入情况，灵活确定保障办法，更有效地配置保障资源。租赁型经济适用住房面向的是城镇中低收入家庭，当一户家庭收入达到一定水平，不符合租住条件后，政府有权收回租赁住房，终止租赁关系，让他们到市场上去挑选适合自己居住的商品房，真正做到公开、公平、公正。同时，租赁型经济适用住房以经济手段有效地抑制了申购者的投资性行为，使保障性住房真正惠及城镇中低收入家庭住房困难户。
三、完善经济适用房周转机制,盘活存量房产。
从目前只售不租过渡到先租后售、租售结合需一个发展过程，在现行制度下，对于依然以销售方式出售的经济适用住房，建议采取体内循环的周转方式。即购买者如欲出售，只能被政策性住房的持有机构无偿（或给予一定的资金利息补偿）收回，再重新租赁给符合条件的城镇中低收入家庭住房困难户，使保障性住房这一资源得到有效配置，步入良性循环、健康发展轨道。并可彻底制止以投资为目的的投机购房行为。通过经济手段阻止相当多不符合条件的申购者。这样购房者失去了投资增值机会，同时，相对稳定的租赁住房市场成为抵抗房地产市场价格波动的稳定器，缓解房价上涨与下跌的冲击波，有利于房地产市场持续、健康发展。
四、调整住房供应结构，构筑住房保障体系。
纵观我国整个住房供应体系，明显存在着重售轻租的现象，这样的住房供应体系是导致住房消费模式失衡的主要根源。而要改变这种失衡状态，其途径应是调整住房供应结构，进一步完善现有住房供应体系，推行租赁与出售并举的住房供应和消费模式。在租赁住房方面，构建廉租房---租赁型经济适用房---租赁型商品房的分层供应体系 ；在销售住房方面，完善经济适用住房---限价商品房---商品房的梯级消费结构。惟有将租赁住房纳入住房供给与消费体系之中，才能真正构筑起符合我国国情的住房供应保障体系，逐步让租赁方式解决住房困难户的居住问题深入人心，惠及住房困难户家庭。
五、加大政策扶助力度，发展住房租赁市场。
实行租赁型经济适用住房要有各项配套政策措施来保证，建立起切合我市实际的住宅租赁管理制度。一是要鼓励个人投资者与机构投资者进入住宅租赁领域从事经营活动，制定相应的优惠政策，如提供政策性长期低息贷款。二是在税收方面提供相应的减免政策，如租赁型物业可缓缴土地增值税。三是大力拓展房源，鼓励房屋出租。四是规范交易流程，加强交易监管，防止欺骗、隐瞒等投机性行为。五是加强物业管理，为租户提供舒适的生活环境。六是也是最关键 的一点，就是解决包括户籍管理、产权管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对于租赁市场发展的禁锢与阻碍，努力构建和谐社会。（王建中）
